マンション・ビルの大規模修繕費用相場とコスト削減のポイント
マンションやビルの大規模修繕の費用はどれくらいかかるのでしょうか？
大規模修繕は建物の安全性や資産価値を維持・向上させるために欠かせませんが、その費用負担はオーナーにとって大きな悩みどころです。
この記事では、マンションとビルそれぞれの平均的な大規模修繕 費用相場や内訳、費用を左右する要因を解説します。また、修繕費用を算出する方法や、コストを抑える具体的な工夫、利用できる助成金制度、信頼できる施工会社の選び方など、オーナーが知っておくべきポイントを網羅しました。
ぜひ最後までご覧いただき、安心・納得の大規模修繕計画にお役立てください。
1. 大規模修繕の平均費用について
マンションとビルごとの一般的な費用相場
まずはマンションとビルで一般的にどの程度の大規模修繕費用が発生するか見てみましょう。
マンションの場合：国土交通省の調査によれば、マンションの大規模修繕工事費用は一戸あたり約50～125万円程度が目安とされています。初回（築後約12～15年目）の大規模修繕では、一戸あたり75～100万円程度のケースが多く、この範囲が全体の約25％を占めるというデータもあります。戸数が多い大規模マンションほど総額は高額になり、例えば100戸規模のマンションでは合計で1億円前後（100万円×100戸＝1億円）といった非常に大きな金額になることもあります。
参照元：令和３年度マンション大規模修繕工事 に関する実態調査
ビル（オフィスビル・商業ビル等）の場合：建物の構造や用途によって幅がありますが、一棟あたり約1,500万～4,000万円程度がひとつの相場です。中規模（例えば地上10階建て程度）のビルなら、数千万円から1億円前後の費用がかかるケースが多いとされています。ビルは延床面積が広いほど費用も増える傾向があり、また高級な外装材や大型設備を備えている場合はさらに費用が嵩むでしょう。
費用の内訳：外壁塗装・防水工事・設備交換など項目別費用
大規模修繕の費用は、工事内容ごとに内訳を見るとおおよその相場が把握できます。
- 外壁塗装
- 防水工事
- 給排水管工事
- 電気設備工事
- エレベーター改修工事
主な工事項目とその費用相場は次のとおりです。
外壁塗装
建物全体の外壁を塗り直す工事で、㎡あたり約3,000～7,000円が相場です。使用する塗料の種類（アクリル、ウレタン、シリコン、フッ素など）や下地処理の程度、足場設置費用によって変動します。大規模修繕の中でも外壁塗装は費用の大きな割合を占める工事であり、高性能な塗料を使うほど初期費用は上がりますが、その分耐久性が増し次回までの周期を延ばせるメリットもあります。
防水工事
屋上やバルコニー、外廊下などの防水層を改修する工事で、㎡あたり約2,500～8,000円が相場です。ウレタン防水・シート防水・アスファルト防水・FRP防水など工法によって費用は様々ですが、雨漏りや躯体劣化を防ぐために非常に重要な工事です。建物の防水性能を保つことは、結果的に建物寿命を延ばし資産価値維持につながります。
給排水管工事
館内の給水・排水管の補修や交換を行う工事です。費用は建物規模や工法によって大きく異なり、マンション全体では数百万円から場合によっては数千万円（数十戸規模で3,000～6,500万円程度）に及ぶこともあります。古い配管を撤去せず内部に樹脂ライニングを施す「更生工事」なら1戸あたり約10万円～、配管を新規交換する「更新工事」では1戸あたり30～50万円が目安です。築年数が浅いうちは大規模修繕で配管工事は含まれない場合もありますが、築25～30年を超える頃の2回目以降の修繕で給排水管更新が必要になるケースが多いです。
電気設備工事
共有部の照明設備や受電設備、インターホンなど電気系設備を更新する工事です。こちらも建物規模によりますが、一棟あたり数百万円～数千万円程度が見込まれます。
例えば古い照明をLEDに更新したり、受変電設備を最新型に取り替えるなどすると初期費用はかかりますが、電気代削減や防災性向上といったメリットが得られます。
エレベーター改修工事
エレベーターのリニューアル（制御盤の交換やかご内装の改修など）には1基あたり約1,000万～2,000万円が相場です。エレベーターは高度な専門設備のため費用が高額ですが、老朽化したままだと故障や閉じ込め事故など安全面のリスクがあります。15～25年程度使用したエレベーターは大規模修繕に合わせて改修を検討することが一般的です。
この他にも、共用廊下や階段の床材交換・塗装、駐車場や駐輪場の整備、防犯カメラ設置やオートロック更新、バリアフリー改修（手すり設置や段差解消）など、建物やオーナーの方針によって様々な工事項目が含まれます。それぞれの項目で数十万～数百万円単位の費用が積み重なり、最終的な総額が決定します。工事内容ごとの相場を把握し、自分の建物で必要な工事を取捨選択することが、適正な費用で大規模修繕を行う第一歩です。
費用が変動する要因：立地・建物の規模・築年数・工事内容の違い
同じような建物でも、大規模修繕の費用は様々な要因によって増減します。主な費用変動要因を確認しておきましょう。
１．建物の規模・構造
先述のとおり、延べ床面積や階数が大きい建物ほど塗装面積や防水面積が増えるため費用も高くなります。またRC造・鉄骨造・木造など構造種別によって必要な工事や費用も異なります。例えば鉄骨造のビルなら防錆塗装や耐火被覆補修など独自の工事が発生する場合があります。
２．立地条件
都市部か地方かによっても費用差があります。一般に都市部では人件費や資材運搬費が高いため、同規模の工事でも地方より割高になる傾向があります。東京都心部などでは夜間工事の必要性や近隣対策費用なども加わりやすいです。また建物が密集地にある場合、足場の設置や資材置き場の確保が難しく、余計なコストがかかることもあります。
３．築年数・劣化状況
築年数が経つほど劣化箇所が増え、必要な修繕範囲が広がります。築15年程度の初回修繕では主に表面の保全が中心ですが、築30年を超える頃には給排水管の老朽化やコンクリートの中性化による補修など、追加の工事が必要になる場合が多く、費用も増加しがちです。管理状態によっても差が出ます。定期点検や部分補修をまめに行っていれば劣化が緩和され、大規模修繕費用を抑えられるケースもあります。
４．工事内容やグレード
どこまで徹底的に直すか、また使用する材料のグレードによって費用は大きく変わります。例えば外壁塗装一つとっても、「外壁タイルを全面張り替える」のか「傷んだ部分のみ部分補修する」のかで桁違いに費用が変わります。仕上げ材や設備も、標準的なグレードにするか高級仕様にするかで見積額は異なります。また「ただ元通りに直す（原状回復）」だけでなく、省エネ設備を導入したりバリアフリー化するといったグレードアップ工事を加える場合、その分費用は上乗せになります。その代わりグレードアップ工事によって耐久性や安全性が向上すれば、長期的には資産価値向上につながります。
時勢（物価・需給）
近年は建設業界における人手不足による人件費高騰や、資材価格の上昇も大きな問題です
。特に2022年以降はウクライナ情勢などの影響で塗料や鉄鋼価格が上がり、工事費用が予想以上に高くなるケースも増えています。また景気動向によって建設需要が高い時期は繁忙期となり、施工業者の数も限られるため見積額が割高になることがあります。工事費の見積もりは常に一定ではなく、時期によって変動することも押さえておきましょう。
2回目・3回目の大規模修繕は高額になる？その理由とは
一般的に、大規模修繕は回数を重ねるごとに費用が高額になる傾向があります。その理由としては前述したように、建物の老朽化が進んで修繕範囲が広がること、そして年月による物価上昇が影響することが挙げられます。
2回目の修繕費用
1回目（築12～15年頃）の修繕費用が一戸あたり75～100万円程度だとすると、2回目はおよそ20％増しの90～120万円程度になるというのが一つの目安です。実際の現場感覚でも「2回目は1回目より2割ほど高くなる」という声があり、給排水管や防水層など前回は手を付けなかった部分の更新工事が増えることが主な原因です。
3回目の修繕費用
建物が築36～45年を迎える3回目の大規模修繕では、更に費用が膨らむ傾向にあります。
この頃になるとエレベーターや受水槽など大型設備の更新、コンクリート構造そのものの補強工事（場合によっては耐震補強）など、建物を維持するために必要な工事が増えるためです。一般論としては2回目より高額になるといわれますが、一方で築40年以上になると建て替えも視野に入る時期です。オーナーや管理組合によっては「どうせ建て替えるから最低限の修繕に留めよう」という判断で、あえて費用を抑えるケースもあります。したがって3回目となると費用は建物の方針次第で大きく変動し、一概に「○○万円」とは言いにくくなります。
いずれにせよ、修繕費用は回数を追うごとに増大しやすいため、長期的な資金計画がより重要になります。2回目以降も見据えて修繕積立金を計画的に積み立てておくことが大切です。
大規模修繕の費用を算出する方法
見積もりの基準とは？適正価格を知るためのポイント
大規模修繕の計画を立てる際、まず知りたいのは適正な見積もり額でしょう。費用算出の大まかな基準や、適正価格を見極めるポイントを押さえておきます。
信頼できる劣化診断を実施
まず建物の現状を把握するために、建築士など専門家による建物診断（劣化調査）を行います。ここで建物のどの部分にどの程度の修繕が必要かを洗い出し、その結果に基づいて工事項目と数量を算出します。この診断なくして正確な見積もりは出せないので、適正価格を得るには診断を丁寧に行うことが前提です。自治体によっては劣化診断の費用に補助金が出るところもあります。
大まかな単価を把握
診断結果をもとに工事仕様書や見積依頼書を作成しますが、その際に目安となるのが単価です。例えば「外壁塗装○○㎡」「防水○○㎡」といった数量に対し、前述の相場単価（外壁塗装3,000～7,000円/㎡など）を掛け合わせれば、ざっくりした費用感が掴めます。国交省の調査では、大規模修繕全体の平均は1㎡あたり1.0～1.5万円程度が最も多いという結果もあります。自分の建物の延床面積や戸数から、大雑把な相場感を計算してみると良いでしょう。極端に相場とかけ離れた見積額が出てきた場合、内容に漏れやミスがないか確認が必要です。
複数社の見積もり比較
ひとつの会社から提示された金額だけで即決せず、必ず複数の施工業者から相見積もりを取りましょう。複数の見積もりを比較することで、「平均より極端に高すぎないか」「逆に安すぎて手抜き工事にならないか」を判断できます。それぞれの内訳を見比べ、不明瞭な項目があれば質問することも大切です。比較対象があれば、業者側も競争意識が働くため適正価格になりやすいという利点があります。
専門家のチェックを受ける
管理組合であればコンサルタント会社、ビルオーナーであれば信頼できる一級建築士や専門業者にセカンドオピニオンを依頼するのも有効です。プロの目から見て不当な高値がないか、工事漏れがないかチェックしてもらうことで、素人では気づかない点を補えます。見積書の項目や数字は専門用語も多く難解ですが、専門家に解説してもらえば理解が深まり、交渉もしやすくなるでしょう。
管理会社と施工会社で費用が異なる？コスト差の理由
マンションの管理組合では、大規模修繕の発注先として普段契約している管理会社に任せるか、あるいは自分たちで施工会社を選定するかという選択があります。この二者で費用が変わることがありますが、何故でしょうか。
管理会社に依頼する場合
メリットとしては、日頃から建物の状況を把握しているためスムーズに話が進む、窓口が一本化され手間が少ない、といった点があります。しかし費用面では注意が必要です。管理会社は自社で工事を行うわけではなく、提携の施工業者に再委託するのが一般的です。その際、管理会社の取り分として中間マージンが上乗せされる可能性があります。また、管理会社と一社だけで話を進めると競争原理が働かず費用が割高になる傾向があります。実際、他社と比較検討せず「いつもの管理会社だから」と随意契約すると、見積もりを比較される心配がないため管理会社側も強気の価格を提示しがちで、結果として費用が割高になる可能性が高いと指摘されています。
施工会社（複数選定）に依頼する場合
管理組合やオーナー自身が複数の施工会社に声をかけ、見積もりを競わせて選定する方法です。こちらの方が競争入札によって適正価格が出やすいメリットがあります。ただし自力で業者選定・見積もり比較・交渉を行う手間はかかります。また、管理会社を通さないことで工事中の管理業務や住民対応を自分たちで行う必要があり、その準備も必要です。場合によっては管理会社にも入札に参加してもらう形で競争原理を働かせつつ、管理会社の協力も得るという折衷策も考えられます。
要するに、管理会社任せにすると費用面で割高になることがあるのは事実です。ただし管理会社経由でも必ず高いとは限らず、透明性を確保する工夫次第です。契約形態や見積もり内容をオープンにしてもらい、不明瞭な中間マージンがないか確認しましょう。費用と手間のバランスを考え、納得できる方法で発注先を決めることが重要です。
修繕積立金の目安：適切な積立額を計算する方法
マンションの管理組合では毎月修繕積立金を集めて大規模修繕に備えています。では、その積立金はどのくらいが「適切」なのでしょうか。目安の算出方法を紹介します。
通常、管理組合では30年程度の長期修繕計画を立て、将来必要となる大規模修繕費を見積もっています。その計画上の大規模修繕費（例えば築12年時に8000万円、築24年時に1億円など）から、各戸あたり月々いくら積み立てれば足りるか逆算します。例えば*「築12年後に総額6000万円必要、50戸のマンション」*なら、一戸あたり6000万÷50戸＝120万円を12年で積み立てる必要があります。年間10万円、月額に直すと約8,300円が目安となります。
㎡単価で計算する方法
国のガイドラインでも積立金の試算方法が示されています。例えば「建築延べ床面積8,000㎡・専有部80㎡/戸・10階建て」のモデルケースでは、1㎡あたり月額約202円という数値が例示されています。この場合、80㎡の専有面積の部屋なら月額約16,160円の積立金が必要な計算です。このように専有面積×㎡単価で各戸の負担額を求め、合計で必要な修繕費に達するか確認します。㎡単価は建物規模（階数や総戸数）によって異なり、一般に小規模なマンションほど高め、大規模マンションほど低めになる傾向があります。
築年数と積立金の増額
新築当初は修繕費がかからないため低めに設定し、築年数が進むにつれ段階的に積立金を増額する方式（段階増額積立方式）を採用しているマンションも多いです。しかし昨今は当初積立金が低すぎて後年不足する例が問題視され、初めから必要額をフラットに積み立てる方式が望ましいとの見方が強まっています。適切な積立額は築年ごとに見直すべきで、実際築年数が古いマンションほど積立金月額は高くなる傾向があります。国交省の調査では1戸あたり平均11,243円/月というデータもありますが、これはあくまで平均であり、各マンションの状況に合わせて調整が必要です。
不足しない額を確保する
国交省のマンション総合調査によれば、修繕積立金が不足するマンションは約6割にも上るとされています。積立金不足に陥ると、一時金徴収や工事延期など住民に大きな負担・不安を強いることになります。そうならないためにも、専門家に依頼して長期修繕計画を最新の情報で見直し、将来必要な工事と費用を再試算してみましょう。その上で必要額を毎月コツコツ積み立てていくのが堅実です。場合によっては積立金の値上げも検討し、早め早めに手を打つことが重要です。
大規模修繕工事の流れや費用を知りたい方はこちら
大規模修繕工事の流れと進め方を解説！周期や費用、成功させるポイントを紹介 – 大阪のリフォーム・不動産の会社
大規模修繕の費用を抑える方法
大規模修繕は高額な工事ですが、工夫次第でコスト削減の余地があります。ここではオーナーが取れる具体的な費用節減策をいくつか紹介します。
アフターサービスを活用してコスト削減
工事会社選びの際は、施工後のアフターサービス（保証・メンテナンス）もしっかり提供してくれる会社を選ぶことが大切です。施工後に不具合が発生した場合、保証期間内であれば無償で補修してもらえますし、定期点検やメンテナンス契約を結んでおけば建物の良好な状態を長持ちさせることができます。結果的に次回大規模修繕までの期間を延ばせれば費用の総額を抑えることにつながります。「工事して終わり」ではなく、その後のケアまで含めてトータルに面倒を見てくれる業者を選びましょう。例えばビルディングフェイスの大規模修繕サービスでは、修繕後も安心の手厚いアフターケアで建物の長寿命化をサポートしています。工事保証や定期点検をフル活用し、小さな不具合を早めに直して大きな改修を防ぐことがコスト削減のポイントです。
助成金・補助金を利用して費用を軽減
前章でも触れたように、国や自治体の助成金・補助金制度を賢く使えば、大規模修繕にかかる費用の一部を公的支援でカバーできます。例えば国土交通省所管の「長期優良住宅化リフォーム推進事業」では、一定の要件を満たすマンションの修繕工事に対し費用の1/3（最大1戸あたり100万円）を補助してもらえる制度があります。また地方自治体レベルでも、マンションの共用部バリアフリー化や耐震改修、建物診断の費用補助など様々な支援策が用意されています。例えば東京都や横浜市などでは、大規模修繕工事そのものに対する助成金の枠を設けているケースもあります。お住まいの地域の制度を確認し、使えそうなものは是非活用しましょう。申請手続きは施工会社が代行してくれることも多いので、「難しそう…」と敬遠せずまずは情報収集することが大切です。
複数の業者から相見積もりを取るメリット
費用を抑える基本中の基本は、やはり複数業者への相見積もりです。他社と競争になることで業者も値引きやサービス追加など提案を頑張ってくれるため、最初から一社に決めてしまうよりコストダウンしやすくなります。見積もり比較をすることで不必要に高い項目を削ったり、逆に「この部分は費用対効果が低いから次回に回そう」といった取捨選択の判断材料にもなります。また各社の提案を聞く中で代替工法や安価な材料の情報が得られることもあります。例えば「足場を組まずロープアクセス工法で外壁補修する提案」「最新の高耐久塗料を使い、トータルコストを下げる提案」など、業者ごとに工夫が異なります。その中から最もコスパの良いプランを選べるのも相見積もりの大きなメリットです。
管理会社任せにしない！適正なコスト管理の重要性
マンション管理会社に大規模修繕を一任すると、どうしても費用が高止まりしがちという話をしました。コストを抑えるためには、オーナーや管理組合自らも積極的にコスト管理に関与する姿勢が重要です。たとえば管理会社から提示された見積もりをそのまま鵜呑みにせず、「なぜこの費用になるのか」をきちんと説明してもらいましょう。不明瞭な点は質問し、場合によっては第三者の専門家にチェックしてもらいます。
また管理会社に頼む場合でも他社相場との比較は可能です。管理会社経由の見積もりと、自分たちで集めた相見積もりを突き合わせてみることで、割高な項目が見えてくるかもしれません。その上で管理会社と費用交渉を行えば、大幅な削減につながった例もあります。「任せきり」にせず主体的にコストをコントロールする意識を持つことで、無駄や水増しを防ぎ、適正価格での修繕が実現できます。
工事のタイミングを調整して無駄なコストを抑える方法
大規模修繕の実施時期の選択も、費用に影響します。例えば建物の劣化がまだ軽微なうちに早めに手を打てば、大掛かりな補修を避けられ将来的なコスト増を防げます。
逆に時期尚早すぎる工事は余計な出費になるため、建物診断の結果を見て適切な時期を見極めることが大切です。また工事発注のタイミングとしては、年度末など工事が集中する時期は避け、業者が比較的暇な時期を狙うことで見積もり交渉が有利になることもあります。
さらに、複数の工事をまとめて行うことで足場費用など共通の経費を一本化でき、トータルコストを下げられます。例えば数年後に実施予定だった設備更新を前倒しして今回の大規模修繕で一緒に行えば、別々に工事するより割安になるかもしれません。一方で資材価格が高騰しているタイミングでは多少待つ判断も選択肢です（ただし待ちすぎて劣化が進むと本末転倒なので注意）。
このように工事実施のタイミングを戦略的に調整することで、結果的に無駄なコストを削減することが可能です。
ビルディングフェイスの大規模修繕サービスなら、各種補助金の活用提案や工事内容の最適化によって無駄のない修繕プランを提案します。費用面が不安な方はぜひご相談ください。
助成金・補助金を活用する方法
大規模修繕の費用負担を軽減するために、公的な助成金・補助金を活用するのは賢い選択です。この章では使える支援制度の種類や申請の流れ、地域ごとの制度の違い、申請時の注意点を解説します。
使える公的支援制度と申請の流れ
国の補助制度
代表的なものに国土交通省の「長期優良住宅化リフォーム推進事業」があります。これは分譲マンションの共用部を含む大規模な改修に対し、先進的な取り組み（インスペクション実施や性能向上リフォーム等）を条件に補助金が交付される制度です。補助率は対象費用の1/3で、補助限度額は1戸あたり100万円（原則）。例えば50戸のマンションなら最大で5,000万円の補助が受けられる計算です。申請は基本的に施工業者が代理で行う形となっており、工事着手前に計画書を提出し交付決定を受ける必要があります。
自治体の補助・助成制度
地方自治体ごとに独自の支援制度があります。例えば東京都では「マンション長寿命化推進モデル事業」として、劣化診断や修繕計画作成への補助、修繕工事費用への一部助成を行っています（要件を満たすマンションが対象）。横浜市や大阪市など他の政令市でも、バリアフリー化工事助成、耐震改修助成、環境配慮改修への補助など様々なメニューが存在します。まずは各自治体の住宅政策課や建築行政の窓口に問い合わせて、利用できる制度がないか確認しましょう。公益財団法人マンション管理センターのサイトでは、全国の自治体が実施するマンション向け支援制度の一覧を公開しています。自分の地域にどんな制度があるか一覧表で調べることも可能です。
申請の基本的な流れ
多くの補助金制度は、「事前申請→交付決定→工事実施→完了後実績報告→補助金交付」という流れになります。したがって工事着工前に申請手続きを済ませる必要がある点に注意しましょう。管理組合の場合は総会で修繕内容と補助金活用を決議した上で申請します。必要書類として工事計画書や見積書、管理組合の議事録、建物診断報告書などが求められます。書類審査や場合によっては現地調査を経て交付が決定したら工事開始です。工事完了後、実際にかかった費用などを報告し、問題なければ補助金が支払われます。スケジュールに余裕を持ち、必要書類の準備を着実に進めることが肝心です。
申請時の注意点と失敗しないコツ
補助金申請を成功させるために押さえておきたい注意点とコツをまとめます。
要件を満たす工事計画にする：補助金には細かな要件があります。例えば「インスペクション（第三者による建物診断）を行うこと」「省エネ改修を含めること」など。要件を満たさないと不交付になるので、計画段階で要件をチェックし、必要な工事や手続きを組み込んでおきましょう。施工会社やコンサルタントと相談し、「補助金をもらうために必要なこと」を逆算して計画に反映させるのがコツです。
書類不備・提出遅れに注意：申請書類は多岐にわたり、不備があると受理されません。添付図面や写真の有無、押印やサイン漏れなど細かい点まで確認しましょう。また締切厳守ですので、時間に余裕を持って着手します。人気の補助金は申請が集中するため、窓口も混雑しがちです。できれば開始直後の時期に申請を済ませるのがベターです。
施工業者と二人三脚で進める：多くの場合、補助金申請は施工業者側でも経験があるため心強い味方になります。申請書の作成や必要資料の準備について、業者にも協力してもらいましょう。特に国の補助金は施工業者が主体となって申請するものもあります。信頼できる業者に任せれば、手間をかなり軽減できます。
以上の点に注意しつつ、公的支援を上手に活用できれば、大規模修繕の費用負担はかなり楽になります。管理組合やオーナーにとって嬉しい制度ですので、見逃さずチェックしましょう。
大規模修繕の資産価値への影響
大規模修繕に投じた費用は、単なるコストではなく建物の資産価値を維持・向上させるための投資です。この章では、修繕が資産価値に与える影響や費用回収の考え方、マンションの売却・購入タイミング、修繕計画の見直し時期と最新ガイドラインの変更点について解説します。
修繕後の資産価値の向上と費用回収の考え方
定期的に大規模修繕を実施して建物の状態を良好に保つことは、資産価値の維持だけでなく場合によっては向上にもつながります。
適切な修繕は建物の寿命を延ばし、美観や機能性を高め、結果的に不動産としての価値を高める効果があります。特に駐車場整備や省エネ設備の導入などは物件の魅力をアップさせ、賃貸なら家賃アップ、分譲なら売却価格アップに寄与する可能性があります。
もっとも注意したいのは、大規模修繕にかかった費用を直接的に回収しようと考えすぎないことです。例えば1億円かけて修繕したからといって資産価値が1億円分上がるわけではありません。しかし、修繕しなければ経年で価値は下がっていたものが、修繕したことで下落を防ぎ、むしろプラスに転じさせることができます。
つまり「修繕しなかった場合に比べてどれだけ価値を上積みできたか」が実質的なリターンと考えると良いでしょう。
きちんと手入れされたマンションは中古市場でも評価が高く、「直近で大規模修繕済み」「管理体制良好」といった点は売却広告のアピールポイントになります。賃貸ビルでも、綺麗で設備更新されたビルはテナントの満足度が上がり、空室リスクの低減や賃料維持につながります。
なお、近年は修繕ついでにバリューアップ改修（性能向上リフォーム）を行う例も増えています。たとえば耐震補強や省エネ改修、デザインリニューアルなどを加えれば、従来以上の付加価値が生まれます。これらは追加費用がかかりますが、長期的に見ると建物価値を底上げし、費用対効果が高い場合もあります。総合的に判断して、費用をかける部分とかけない部分を決めると良いでしょう。
大規模修繕工事の費用を払えないときの対処法
万が一、修繕積立金や予算が不足して大規模修繕の費用が賄えない場合、オーナーや管理組合にはどんな選択肢があるでしょうか。ここでは費用不足時の具体的な対処法と、それぞれのメリット・デメリット、注意点を解説します。
区分所有者から一時金を徴収する方法と注意点
マンションの場合、修繕積立金が足りないときの典型的な対処は、各区分所有者から臨時の一時金（臨時徴収金）を集めることです。例えば「1戸あたり○○万円を今回限りで追加負担してください」と全員にお願いし、その資金で不足分を補います。
メリット
金融機関からの借入と違い利息がかからないため、結果的に一番安上がりな方法とも言えます。また将来の世代に負債を残さず、現時点の所有者で完結できる点も公平性の観点でメリットです。
デメリット
各家庭にとって突然数十万～百万単位の出費を用意するのは大きな負担です。高齢者や低収入の世帯では支払いが難しく、滞納リスクも高まります。また一時金徴収には区分所有法に基づく集会決議が必要で、規約にもよりますが原則として過半数の同意を得ねばなりません。大きな金額の徴収には反対意見も出やすく、合意形成が難航するケースもあります。無理に推し進めると管理組合内で軋轢が生じる恐れがあります。
金融機関から借り入れる際のメリット・デメリット
管理組合として金融機関から修繕費用を借入する方法もあります。近年、マンションの長期修繕計画に合わせて融資を行う金融商品も登場しており、「マンション修繕ローン」などと呼ばれています。
メリット
一時金徴収と異なり、各戸が一度に大金を用意しなくて済むのが最大の利点です。借入金は今後の積立金や管理費から返済していく形になるため、毎月数千円～1万円程度の増額で対応できるケースもあります。金利も住宅ローンほど高くなく、1～2%台の比較的低利で借りられる場合が多いです（金融情勢によります）。また融資審査が下りれば大口資金を迅速に調達できるため、必要な時期に工事を実施できるというメリットもあります。
デメリット
当然ながら利息を付けて返済しなければならないため、総支払額は借入しない場合に比べ増えます。また返済期間中は管理組合が金融機関に拘束される形となり、途中で組合運営が破綻するといったリスクにも留意が必要です（管理組合自体がなくなるケースは稀ですが）。借金を残す形になるため、将来の区分所有者にも返済義務が引き継がれます。これは、将来物件を売却する際にネガティブに捉える買主もいるかもしれません。
工事を延期して修繕積立金を貯める方法とは？
どうしても資金調達が難しい場合、工事自体を一定期間延期して、その間に修繕積立金を積み増すという選択肢もあります。
メリット
借入もしない、一時金も払わないとなると、住民の追加負担は発生しません（積立金の値上げを行う場合を除く）。時間を稼ぐことでお金を貯められ、将来的には自己資金だけで修繕できる可能性があります。また、建物診断の結果「まだ緊急性は低い」と判断される箇所ばかりなら、無理に今やらず数年先送りしても大きな支障がない場合もあります。
デメリット
劣化が進行するリスクが最大の懸念です。必要な修繕を先送りすることで不具合が悪化し、結果的に後から直す際により大きな費用がかかる恐れがあります。また想定外の事故（例えば外壁タイルの剥落など）が起きるリスクも高まります。資金難とはいえ本来の修繕時期を大幅に遅らせるのは望ましくありません。さらに、修繕延期中に積立金を増額しないと結局資金は貯まらないので、住民負担がゼロというわけにもいきません。
以上のように、費用が足りない場合の対処法にはそれぞれ一長一短があります。最終的には管理組合やオーナーの合意のもとで決定することになりますが、専門家の意見も聞きながら慎重に判断しましょう。
大規模修繕の費用に関するよくある質問
最後に、大規模修繕の費用に関してオーナーや管理組合からよく寄せられる質問とその回答をQ&A形式でまとめます。
Q1. 大規模修繕の適正な見積もりはどうやって判断する？
A1. 適正な見積もりか判断するには、相場との比較と内訳の精査が有効です。まず国土交通省の調査などによる平均的な単価や総額の目安を参考にしましょう。例えばマンションなら1戸あたり約75～100万円が一般的、または1㎡あたり1.0～1.5万円というデータがあります。自分の物件規模に当てはめ、大きく逸脱していないか確認します。次に複数社の見積もりを取得して比較検討します。価格だけでなく、内容と信頼性を総合的に見て「適正」と納得できるかどうかが大切です。
Q2. 修繕積立金が不足している場合、どのように対応すればいい？
A2. 修繕積立金が不足している場合の対応策は詳述しましたが、主な方法は(1)一時金徴収、(2)借入、(3)工事延期の三択です。
それぞれメリット・デメリットがあります。【一時金徴収】は利息負担がなく最も経済的ですが、住民の合意形成が大変で滞納リスクもあります。【金融機関から借入】は各戸の一時負担を軽減できますが、利息がかかり将来に債務を残す点に注意が必要です。【工事延期】は根本的な解決ではありませんが、一時しのぎとして積立金を貯める時間を稼げます。ただし劣化が進みすぎない範囲に留めるべきです。どの方法をとるにせよ、根本原因である積立金不足を解消することが重要です。つまり積立金の増額改定を行い、次回以降は不足が起きないよう調整しましょう。多くのマンションで積立金不足が起きているのは事実なので、早め早めに対策することが大切です。
Q3. 大規模修繕の助成金・補助金はどこで確認できる？
A3. 助成金や補助金の情報は、国や自治体、専門機関のウェブサイトで確認できます。国交省関連では「長期優良住宅化リフォーム推進事業」などの募集情報が毎年公開されますし、地方自治体ごとに住宅政策のページでマンション向け補助制度を案内しています。先述のように、公益財団法人マンション管理センターのサイトには全国の自治体支援制度の一覧表が掲載されており、都道府県や政令市ごとの制度名や内容を調べることができます。またインターネット検索で「マンション 大規模修繕 補助金 ○○市」などと検索すると最新情報にたどり着けるでしょう。さらに大規模修繕に強いコンサルタント会社や施工会社であれば、最新の補助金情報に精通しています。ビルディングフェイスのように補助金活用に強みを持つ会社に相談すれば、自社で調べる手間なく適用可能な制度を教えてもらえる場合もあります。情報源はいくつかありますが、国交省・自治体・マンション管理センターあたりをチェックするのが確実と言えます。
大規模修繕の費用まとめ
長大な記事となりましたが、最後に大規模修繕の費用に関する要点をまとめます。
大規模修繕の費用は確かに大きな負担ですが、適切に計画・管理すれば決して無駄な出費ではありません。建物を長持ちさせ、安全・快適に利用し、資産価値を守るための必要な投資です。オーナーや管理組合の皆様は、本記事の情報を参考にしながら計画的に準備を進め、ぜひ成功裏に大規模修繕を乗り切ってください。
ビルディングフェイスの大規模修繕サービスでは、費用面の相談から工事完了後のアフターサポートまでトータルにサポートいたします。経験豊富なスタッフがオーナー様の立場に寄り添い、最適なプランで大切な建物の未来を築くお手伝いをいたします。大規模修繕をご検討中の方は、お気軽にお問い合わせください。信頼できるパートナーと共に、安心・満足のいく大規模修繕を実現しましょう！