ビルやマンションの資産価値や安全性を守るために不可欠なのが、大規模修繕工事です。
建物は年数が経つにつれて劣化し、放置すると雨漏りや外壁の剥がれといった深刻なトラブルを引き起こす可能性があります。そのため、計画的な修繕を行い、建物の健全な状態を維持することが重要です。

本記事では、大規模修繕工事の進め方を初心者にも分かりやすく解説。適切なタイミングや全体の流れ、成功のためのステップや注意点をまとめ、さらに工事をスムーズに進めるためのコツも紹介。

以下のようなお悩みを抱えるビルオーナー様必見です。

「いつ、どのように進めればいいの？」

「住民の合意形成や施工会社の選び方が分からない…」

「資金計画をどう立てればいいのか不安…」

この記事を読めば、

• 修繕工事の全体像が明確になる
• 準備から完了まで自信を持って進められる
• トラブルを防ぎ、スムーズに工事を完了できる

大規模修繕工事を計画中のビルオーナーや管理組合の皆様は、ぜひ参考にしてください！

大規模修繕工事の進め方

大規模修繕の進め方を解説します。

大規模修繕工事とは？概要と目的を解説

大規模修繕工事とは、建物全体に足場を組んで行う大規模な修繕・改修工事のことです。老朽化した部分の修繕に加え、設備の改修やグレードアップ（性能向上工事）を行うこともあります。

目的は主に以下の2つです。

• 建物を長く安全・快適に使用できる状態を維持する
• 劣化の進行を抑え、資産価値を維持・向上させる

具体的な工事内容として、以下のようなものが含まれます。

• 外壁の補修・塗装（ひび割れや塗膜の劣化を修繕）
• 屋上防水工事（雨漏りを防ぐための防水層の更新）
• 共用部の修繕（廊下や階段の補修、手すりの交換など）
• 設備の更新（給排水管やポンプの交換、照明のLED化など）

大規模修繕工事の実施時期と目安

大規模修繕工事は、12～15年程度の周期で実施するのが一般的です。
特に新築後の初回は、12年目頃に行うケースが多いですが、建物の構造・立地環境・日頃のメンテナンス状況によって劣化の進行は異なります。そのため、定期的な診断を行い、適切なタイミングで修繕することが重要です。

適切な時期に修繕を行うことで、以下のメリットがあります。

• 建物の美観と安全性を維持できる
• 資産価値の低下を防ぎ、向上させることも可能

大規模修繕工事の費用と住民への影響

大規模修繕工事は、費用も時間もかかる一大プロジェクトであり、数十戸規模のマンションでも数千万円、100戸以上の大規模マンションでは数億円に達することもあります。

また、以下のような工事期間中の住民への影響も考慮する必要があります。

• 足場の設置による景観の変化
• 騒音や振動による生活への影響
• バルコニーや共用部の使用制限

そのため、しっかりとした計画と合意形成がカギとなります。

大規模修繕工事の成功のポイント

• 事前の準備と計画が成功の決め手
• 住民との合意形成をスムーズに進めることが重要
• 適切な施工業者の選定が品質を左右する

大規模修繕のタイミング｜いつ実施するのがベストか？

前述のとおり、築12年前後が大規模修繕工事の一般的な目安とされています。しかし、「○年経ったから必ず実施しなければならない」という決まりはありません。

最適なタイミングは、以下の要素を総合的に判断して決める必要があります。

建物の劣化状況

• 外壁にひび割れやタイルの剥落が見られる
• 鉄部にサビが発生している
• 屋上防水シートの劣化による漏水の兆候がある

このような明らかな劣化症状がある場合は、早急な対応が必要です。
一方で、状態が良好であれば、計画より数年延期しても問題ないケースもあります。

長期修繕計画との比較

分譲マンションでは、30～40年スパンの長期修繕計画が策定されていることが一般的です。多くの場合、12年周期で大規模修繕が組み込まれていますが、計画通りに実施すべきかどうかは現状次第。

ポイント

• 最新の劣化診断結果を基に、修繕時期を判断する
• 計画を鵜呑みにせず、現状に合った適切なスケジュールを立てる

資金状況（修繕積立金の残高）

修繕積立金が計画通りの時期に実施できるか、できるだけ十分に貯まっているかも重要な判断材料です。

よくある課題として以下2点があります。

• 積立金が不足しており、予定通りに実施できない
• 不足分を補うために追加徴収や借入が必要になり、住民負担が増してしまう

この場合、1～2年計画を延ばして積立金を補充する選択肢も検討しましょう。

周辺環境（気候・立地・災害の影響）

海に近い建物は塩害による劣化が早いため、通常より早めの修繕が必要となり、大型台風や地震によるダメージがある場合は、臨時的に前倒しで修繕を行うことも検討する必要があります。

最適な修繕時期を見極めるために「今が本当に大規模修繕の適切な時期か？」を慎重に判断することが大切です。

• 管理会社の提案だけでなく、自社（自分）の建物の状態や財政状況を把握する
• 必要に応じて、専門家に劣化診断を依頼し、科学的データに基づいて修繕時期を決定する

こうした判断をしっかり行うことで、無駄なコストをかけず、建物の価値を最大限に維持することができます。

関連記事：マンションの大規模修繕で周期の違いがあるのはなぜ？12年？15年？18年？

大規模修繕工事の全体フロー｜計画から完了までの流れ

大規模修繕工事は、計画的に進めることでスムーズかつ納得度の高い工事を実現できます。一般的には、以下のような流れで進行します。

1. 修繕委員会の発足（キックオフ）
2. 現状把握・劣化診断
3. 予算計画・工事計画の検討
4. 施工会社の選定
5. 総会での決議（承認取得）
6. 工事説明会の実施
7. 契約・着工
8. 工事完了・検査
9. 竣工・引渡し

1. 修繕委員会の発足（キックオフ）

分譲マンションでは管理組合内に修繕委員会を設置し、賃貸物件ではオーナーや管理担当者が中心となって検討チームを編成します。

2. 現状把握・劣化診断

専門家による調査を実施し、修繕が必要な箇所や優先度を明確にします。

3. 予算計画・工事計画の検討

診断結果をもとに工事範囲や工法を決定し、概算費用とスケジュール案を作成するとともに、修繕積立金や借入、助成金の活用計画も検討します。

4. 施工会社の選定

複数の施工会社から見積もりを取得・比較検討し、最適な業者を選定します。

5. 総会での決議（承認取得）

分譲マンションでは管理組合の総会で決議を行い、賃貸物件ではオーナーが最終的な意思決定をし、テナントへの説明準備を進めます。

6. 工事説明会の実施

住民向け説明会を開き、工事内容・スケジュール・注意事項を周知します。

7. 契約・着工

施工会社と正式に契約を締結し、工事を開始します。近隣への挨拶や最終チェックを行い、計画通りに進められるよう準備を整えます。

8. 工事完了・検査

完了後、関係者立会いのもと検査を実施し、手直し工事が必要か確認します。

9. 竣工・引渡し

問題がなければ工事を完了し、引渡しを実施します。アフターサービスの内容を確認し、報告書を受領して記録を残します。

関連記事：大規模修繕工事の流れと進め方を解説！周期や費用、成功させるポイントを紹介

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大規模修繕工事を成功させる9つのステップ

先ほど挙げたフローをもとに、大規模修繕工事を成功させる具体的なステップを解説します。
各段階のポイントや注意点を押さえることで、工事を円滑に進め、トラブルを防ぐことができます。

ステップ1：修繕委員会の発足｜体制づくりが成功のカギ

まずは、修繕委員会の発足からスタートします。
これは、大規模修繕プロジェクトのキックオフにあたる重要な工程です。
適切なメンバーを選び、役割分担を決めることが成功の第一歩となります。

修繕委員会は、修繕工事の計画立案から完成までを主導するプロジェクトチームです。分譲マンションでは管理組合の有志や理事が中心となり、賃貸マンションやビルではオーナーや管理担当者が主体となって進めます。

委員会の主な役割は以下のとおりです。

1.計画立案・情報収集

建物の劣化診断・修繕項目の優先順位付けを行い、専門家と連携しながら適切な修繕計画を策定します。

2.合意形成・調整

住民（区分所有者やテナント）の理解を得るために、説明資料の作成や意見の取りまとめを実施。また、総会や説明会の準備・運営も担当します。

3.施工会社・専門家との窓口

見積もりの依頼、質疑応答、契約交渉などを担当し、外部の専門家（建築士・コンサルタント・管理会社）の選定や依頼も行います。

4.工事期間中の対応

進捗状況の確認と品質管理を徹底し、居住者からの苦情や要望に迅速に対応します。必要に応じて施工会社へ改善を求めながら、計画通りに工事が進むよう管理します。

委員会の働き次第で、工事の成否が決まるといっても過言ではありません。修繕委員会のメンバー選びは慎重に行いましょう。

メンバーの選定基準

関心と熱意がある人：建物の維持管理に興味を持ち、積極的に動ける人

公平な視点を持つ人：特定の住戸・個人の利害ではなく、建物全体の最適解を考えられる

専門知識や経験がある人（可能なら）：建築・設備に詳しい人がいるとスムーズ

コミュニケーション能力が高い人：住民・施工会社とのやり取りを円滑に進められる人

注意点

• 複数人（3～5名程度）で編成し、負担が偏らないようにする
• 重要事項は必ず委員会内で共有し、一人の独断を防ぐ
• 他の住民の意見を吸い上げる仕組みをつくる（議事録共有・アンケート実施など）

場合によっては、外部の専門コンサルタントを初期段階からアドバイザーとして招くのも有効です。

専門家活用のメリットと注意点

ステップ2：現状把握・劣化診断｜適切な修繕計画のために

修繕委員会が発足したら、まずは建物の現状を把握することが重要です。建物の劣化状況を正確に把握することで、適切な修繕計画を立てることができます。専門家による劣化診断を実施し、修繕が必要な箇所や優先度を明確にしましょう。

1. 劣化診断の方法とチェックポイント

劣化診断は、建築士や調査機関の専門家に依頼して行います。調査方法には「目視調査」と「詳細調査」の2種類があります。

特にチェックすべきポイント

• 外壁・タイル：ひび割れ、タイルの浮き・剥落、チョーキング現象（白い粉が出る劣化）
• 鉄部・金属部材：手すりや配管のサビ・腐食、錆汁（サビによる汚れ）
• 屋上・バルコニーの防水：防水シートのひび割れ・浮き、排水溝の詰まり
• シーリング（コーキング）：外壁目地やサッシ周りの硬化・ひび割れ
• 共用設備：給排水管の劣化、ポンプやエレベーターの老朽化

調査結果は報告書としてまとめられ、劣化箇所の深刻度や推奨される修繕内容が示されます。

2. 調査結果の活用方法

診断結果をもとに、修繕計画の骨子を作ります。

優先順位の付け方

まとめ

劣化診断の結果は、修繕計画の土台となります。

• 現状を正確に把握し、修繕の必要性を明確にする
• 修繕項目を整理し、優先順位を付けて工事範囲を決定
• 概算費用を算出し、資金計画の基礎データを作成
• 住民向けの説明資料を用意し、合意形成を進める

劣化診断を適切に活用することで、無駄のない計画的な修繕工事を実現できます。

ステップ3：予算・工事計画の検討｜資金計画とスケジュール策定

劣化診断の結果をもとに、修繕の範囲・内容・予算を確定し、工事のスケジュールを策定します。この段階では、以下の点を決めておくことが重要です。

• どの箇所を、どの程度まで修繕するか
• 必要な工事費用と資金の確保方法
• 工事の開始時期と期間

修繕費用の相場と積立金の活用

大規模修繕工事の費用は建物の規模や工事内容によって変動します。一般的な目安は以下の通りです。

修繕費用の目安

また、以下の要因でさらに費用が変動します。

• 階数が多い → 高層になるほど足場費用が増加
• 建物形状が複雑 → 凹凸が多いと施工の手間が増え、コスト上昇
• 劣化状況が深刻 → 補修範囲が広がり、追加工事費が発生

まずは、劣化診断の結果をもとに概算費用を把握し、現在の積立金でどこまで対応可能かを確認しましょう。

修繕積立金の活用

分譲マンションの場合、修繕積立金を基本財源として活用します。しかし、積立金だけで賄えるか、不足分があるのかを明確にしておくことが重要です。

積立金が不足している場合の対策

資金が不足している場合は、以下の対策を検討します。

資金調達の方法

助成金・補助金の活用方法

大規模修繕工事では、国や自治体の助成制度を活用できる場合があります。条件を満たせば工事費用の一部が補助され、資金不足の解消やコスト削減に役立ちます。

代表的な助成制度

助成金活用のポイント

• 申請期限が決まっているため、早めにスケジュールを確認
• 対象要件（築年数・戸数・工事内容）を満たしているかチェック
• 補助額と手続きの手間を比較し、メリットを検討
• 施工会社やコンサルタントに相談し、利用できる制度を確認

工事スケジュールの策定

工事計画の策定と同時に、工事の開始時期と期間のスケジュールを決定します。

スケジュール決定のポイント

• 住民やテナントの影響を最小限に → 台風シーズンや繁忙期を避ける
• 気候条件を考慮 → 外壁塗装や防水工事は乾燥した季節が適している
• 施工会社の閑散期を狙う → 依頼時期によってはコストを抑えられる可能性あり

一般的なスケジュール例

例えば、「○年○月頃から着工し、○ヶ月間の工期」という形で大まかに決めておきましょう。

まとめ

このステップで、修繕工事の具体的な内容と資金計画が確定します。

• どの範囲をどの工事内容で実施するかを決定
• 総額いくらかかる見込みかを算出
• 資金調達の手段（積立金・借入・補助金）を決定
• 工事スケジュールを策定

ステップ4：施工会社の選定｜業者選びのポイントと注意点

大規模修繕工事を成功させるには、信頼できる施工会社を選ぶことが重要です。適切な業者を選べば、工事の品質向上とトラブル回避につながります。ここでは、施工会社の選び方と注意点を解説します。

1. 複数社の相見積もりで比較する

施工会社を選ぶ際は、最低2～3社から見積もりを取り、条件を統一して比較します。

見積もりのチェックポイント

• 工事範囲・内容：必要な修繕が含まれているか、不足や過剰な提案がないか
• 使用材料・工法：適切なグレードの材料が選ばれているか
• 工期・人員体制：工事期間が短すぎないか、十分な職人・監督が配置されるか
• 見積もりの内訳：各項目の費用が明確で、追加費用の可能性がないか

業者とのヒアリングを行い、提案内容の根拠を確認し、担当者の対応力を見極めることも重要です。

2. 施工会社の選定基準

施工会社を決める際は、以下の4つの基準を重視します。

• 実績・信頼性：過去の大規模修繕工事の実績や、同規模の建物での施工経験
• 適正なコスト：相場と比較して高すぎず、安すぎない適正価格
• アフターサービス・保証：工事後の保証期間や不具合対応の有無
• コミュニケーション能力：説明が明確で、質問に的確に答えられるか

3. 施工会社選定の進め方

1. 委員会メンバーで評価を共有：各社の見積もりを比較し、公平な判断を行う
2. 必要なら専門家の意見を聞く：コンサルタントに相談し、施工会社の評判を確認
3. 最終決定：総合的な判断で、最も条件の合う業者を選ぶ

4. 契約前の交渉ポイント

施工会社と契約する前に、工事仕様を維持しながら費用調整が可能か相談し、予算内に収めるための調整点を確認します。工期や作業範囲の見直しによるコスト削減の可能性を探りながら、単なる価格交渉にとどまらず、信頼関係を築くことも重要です。

まとめ

施工会社の選定は、大規模修繕工事の品質やトラブル回避に直結する重要なステップです。

ポイントは以下の通りです。

• 複数社から見積もりを取り、内容を比較する
• 価格だけでなく、実績・保証・対応力を総合的に判断する
• 信頼できる業者を選び、契約内容を慎重に確認する

業者選びでお悩みのビルオーナー様へ

大規模修繕の施工業者選びは難しく、費用や工事内容の比較に悩まれることも多いかと思います。ビルディングフェイスでは、各種補助金を活用した提案と、オーナー様の立場に立った最適な工事プランをご提供しています。費用対効果の高い修繕工事を実現するために、ぜひご相談ください。

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ステップ5：総会での決議｜住民の合意形成をスムーズに進めるコツ

施工会社が決まったら、分譲マンションでは管理組合の総会で正式決議を行い、賃貸物件ではオーナーが最終承認を出し、テナントへの説明準備に入ります。
ここでは、住民の合意形成をスムーズに進めるためのポイントを解説します。

住民説明会の開き方と資料の準備

大規模修繕工事の総会決議を成功させるためには、事前の根回しと丁寧な説明が不可欠です。
そのため、総会の前に住民向けの説明会を開催するのが一般的です。

説明会の準備ポイント

当日配布する資料

説明のポイント

• 専門用語を避け、分かりやすく説明する
• 写真や図表を活用し、視覚的に伝える
• 施工会社やコンサルタントを同席させ、技術的な質問に対応

質疑応答の実施

• 住民の質問や懸念に丁寧に回答
• その場で回答できない場合は「持ち帰り検討」とし、後日共有
• 住民の意見を聞く姿勢を示し、信頼関係を築く

説明会資料の共有

• 参加できなかった住民へ資料を配布または郵送
• 質疑応答のQ&Aをまとめて全員に共有

反対意見への対応策

大規模修繕工事は費用負担が大きく、生活への影響もあるため、全員が賛成するとは限りません。
適切な対応を行い、できるだけ多くの合意を得ることが重要です。

反対意見の主な原因と対応策

具体的な対応方法

• 反対の理由を丁寧に聞く：住民の不安や懸念を把握し、解決策を考える
• 専門家の意見を活用：劣化診断のデータを示し、修繕の必要性を説明
• 費用負担を軽減する提案：修繕ローンの活用や、一時金徴収の分割払いを検討
• 十分な合意形成を図る：無理に多数決で押し切らず、反対者が納得するまで説明を継続
• 最終的には規則に従い決議：管理規約や多数決ルールに則り、適切に決議を進める

総会での正式決議｜成功のポイント

住民説明会を経て、最終的に管理組合の総会で工事の決議を行います。
スムーズな進行のために、以下のポイントを押さえましょう。

総会決議の進め方

特別な共用部変更がある場合は「特別決議」（3/4以上の賛成）が必要です。書面投票や委任状を活用し、出席できない住民の意見も反映するなど、 投票方法を工夫しましょう。

まとめ

総会での決議は、工事を進める上で最も重要なステップの一つです。

•  住民説明会を開き、事前に理解を深めてもらう
•  反対意見には耳を傾け、負担軽減策を提案する
• 「なぜ今修繕が必要なのか」をデータで裏付ける
• 総会では決議要件を満たし、できるだけ多くの住民の合意を得る

住民の納得感を高め、スムーズな合意形成を図ることで、大規模修繕工事の成功につなげましょう。

ステップ6：工事説明会の実施｜住民の理解を深めるために

管理組合の総会決議が完了し、施工会社との契約が交わされたら、工事開始に向けた準備を進めます。
着工の約1ヶ月前を目安に、住民（住戸所有者・賃貸入居者・テナント）向けの工事説明会を開催しましょう。

工事説明会の目的

• 住民説明会（ステップ5）： 工事実施の合意形成
• 工事説明会（ステップ6）： 工事内容・生活への影響・協力のお願い

工事スケジュールや注意点を共有

工事説明会には施工会社の現場担当者（現場監督など）も同席し、具体的な工事計画を説明します。

住民に共有すべき主な項目

具体的な説明方法

スケジュールはカレンダー形式や一覧表に整理し、写真や図を活用して視覚的にわかりやすく説明します。施工会社や管理会社の担当者が直接説明し、住民の疑問に対応できるよう質疑応答の時間を確保することが重要です。説明会終了後は資料を配布または郵送し、住民が後から確認できるようにしておきます。

住民の不安を解消するための対策

工事説明会は単なる情報提供の場ではなく、住民の不安や疑問を解消する場でもあります。
大規模修繕工事には住民の協力が不可欠なため、双方向のコミュニケーションを意識しましょう。

質疑応答と意見交換

住民からの質問に丁寧に対応し、不安を払拭することが大切です。

よくある質問例と対応策

その場で回答できない場合は、「施工会社と調整後に回答する」ことを伝えましょう。住民の意見を「聞くだけ」にせず、検討結果を後日フィードバックするのがおすすめです。

不安を和らげる工夫

工事後の完成イメージを伝えるために、過去の施工事例写真を提示し、具体的な仕上がりをイメージできるようにします。

また、掲示板やニュースレターを活用し、今月の工事進捗や来月の予定をこまめに共有することで、住民の不安を軽減します。

さらに、「皆様のご協力により、順調に進んでいます」といった感謝の言葉を伝えることで、住民との良好な関係を維持し、工事への理解と協力を促します。工事の進捗状況を透明にし、「予定通り進んでいる」という安心感を持ってもらうことが、ストレス軽減につながります。

まとめ

工事説明会は、住民の理解と協力を得るための大切な機会です。工事のスケジュールや生活への影響について具体的に説明し、住民の疑問や不安に丁寧に対応することで、安心していただける環境を整えます。

また、工事の進捗を適宜報告し、住民の意見を適切に反映することも重要です。説明会を通じて、「みんなで協力して工事を乗り切ろう」という意識を共有することが、円滑な進行につながります。

ステップ7：契約・着工｜契約書の確認ポイントと工事開始時の注意点

工事説明会が終わり、工事開始が目前に迫ったら、施工会社との契約締結と着工準備を確実に進めることが重要です。
ここでは、工事契約書のチェックポイントと、着工前後の注意点を解説します。

工事契約書の確認ポイント

施工会社との工事請負契約書は、工事の内容と条件を明確にする重要な書類です。契約前に、以下の項目をしっかり確認しましょう。

契約書に含めるべき内容

契約書に記載されていないことは後から主張できないため、曖昧な点は事前に施工会社と調整しておくことが重要です。

着工前に確認すべきチェックリスト

契約締結後、着工に向けた準備を整えましょう。以下の項目を事前に確認しておくと、スムーズに工事が進められます。

着工前～着工直後のチェックリスト

特に「近隣挨拶」と「住民への周知」は、工事中のクレーム防止に効果的です。

工事開始後の注意点

工事が始まった後も、進捗管理と住民対応が欠かせません。以下の点に注意しながら進めましょう。

工事中に注意すべきこと

工事中も住民とのコミュニケーションを維持し、透明性のある運営を心がけることが大切です。

まとめ

大規模修繕工事の契約と着工準備は、工事を成功へと導く重要なステップです。契約書の内容を細かく確認し、必要な取り決めを明確にすることで、後のトラブルを防ぎます。

また、着工前には近隣住民や住戸住民へ丁寧な説明と通知を行い、理解と協力を得ることが大切です。さらに、施工会社と密に連携し、工事開始後も定期的に進捗を確認することで、円滑な進行を図ります。こうした事前準備を徹底することで、工事期間中のトラブルを最小限に抑え、スムーズな施工を実現できます。

ステップ8：工事完了｜引き渡し前に行うべき確認事項

長い工事期間を経て大規模修繕工事が完了したら、いよいよ検査と引き渡しの段階です。

しかし、工事が終わったからといって安心せず、引き渡し前後にしっかり確認すべきことがあります。
ここでは、工事完了時の検査ポイントと、追加工事を防ぐための注意点を解説します。

工事完了後の検査と品質チェック

工事が完了したら、管理組合（修繕委員会）と施工会社が立会いのもと完了検査を実施します。
場合によっては、第三者の建築士やコンサルタントに検査を依頼することもあります。

検査で確認すべきポイント

施工不良チェックの具体例

• 外壁塗装：塗りムラやチョーキング（塗膜劣化）がないか。
• タイル補修：新しいタイルが周囲と違和感なく仕上がっているか。
• 屋上防水：雨水の排水が正常に行われ、水たまりができていないか。
• 鉄部塗装：錆の浮きや塗り残しがないか。
• 設備更新：新しく交換した照明や給水ポンプが正常に作動するか。

不備が見つかった場合は、手直し工事を施工会社に依頼し、引き渡し前に完了させることが重要です。

書類の受け取り｜重要な書類のチェック

工事完了後、施工会社から以下の書類を受領し、内容を確認しましょう。

受領すべき書類

保証書は後で必要になるので、工事箇所ごと（防水保証書、塗装保証書、シーリング保証書など）に分けてしっかり保管しておきましょう。

追加工事の発生を防ぐために

大規模修繕工事では、計画段階で想定していなかった追加工事が発生することがあります。
例えば、足場を組んで詳細に点検した結果、想定以上の劣化が見つかり補修が追加になるケースなどです。

追加工事が増えると、費用オーバーや工期延長につながるため、できる限り防ぎましょう。

追加工事を防ぐポイント

1.事前の劣化診断と計画精度を高める

屋上防水の下地や外壁内部、配管内部など、普段目に見えにくい部分も可能な範囲で事前に調査を行います。これにより、事前診断の精度を高め、想定外の追加工事を極力抑えることができます。

2. 契約段階での取り決めを明確にする

追加工事の取り扱いについては、契約書に明確に記載します。例えば、「追加工事が発生した場合は施主の承認を必須とする」などの取り決めを設け、事前の合意を徹底します。また、「○m²あたり△円で増減精算」といった単価契約を交わすことで、追加工事が発生した際の費用基準を明確にし、トラブルを防ぎます。

3.工事中の定期チェックで問題を早期発見

施工会社には、新たな問題を発見した際に即時報告するルールを徹底します。また、修繕委員会や管理組合と施工会社との定例会議を設け、追加工事の必要性について迅速かつ慎重に協議できる体制を整えます。

4.追加工事の優先順位を再確認する

追加工事が発生した際は、「本当に今やるべきか？」を慎重に判断し、次回の修繕まで延期できるかを検討します。安全性や建物の維持に直結しない工事については、次回に回すことも選択肢の一つとし、必要性と優先度を見極めた対応を行います。

「想定外」を極力減らし、発生した場合も透明性の高い協議を行うことが、追加工事を適切に管理するポイントです。

まとめ

工事が完了しても、品質チェックや書類の確認を怠ると、後々トラブルにつながる可能性があります。

そのため、完了検査では施工不良や仕様違反がないか細部まで慎重に確認し、保証書類を必ず受領して今後の維持管理に備えます。また、追加工事を極力防ぐために、契約時や工事中の管理を徹底することが重要です。

さらに、引き渡し後も定期点検を計画し、工事の成果を長期間維持できるよう継続的な管理を行います。

ステップ9：竣工・引渡し｜次回の修繕に向けた準備も忘れずに

全ての工事工程が終わり、不備の手直しも完了したら、いよいよ正式に竣工（完成）引渡しとなります。
建物が美しく蘇り、住民やテナントも通常の生活に戻れることで、ひと安心できるタイミングです。

しかし、ここで終わりではなく、次回の修繕に向けた準備のスタートでもあります。
引渡し時に確認すべきアフターサポートと、長期的な修繕計画の立て方について解説します。

アフターサポートと保証内容の確認

引渡しの際、施工会社からアフターサービスや保証に関する説明を受けます。

保証内容のチェックリスト

保証書は万一のトラブル時に必要となるため、必ず大切に保管しましょう。

竣工報告会の開催（管理組合向け）

分譲マンションの場合、竣工報告会を開催し、住民に工事の成果を報告するのも良い方法です。
施工会社から直接説明を受け、住民の疑問にも対応できる場を設けることで、安心感を高めることができます。

次回の修繕に向けた長期計画の立て方

「大規模修繕が終わった直後に、次回の計画なんて早すぎるのでは？」と思うかもしれません。
しかし、建物維持管理は継続的な取り組みです。
今回の経験を活かしながら、次回の修繕に向けた準備も始めておきましょう。

長期修繕計画の見直し

• 今回の修繕内容・実際の工事費を反映し、次回（約15年後）の修繕費用を試算する。
• 設備の更新周期も考慮し、長期修繕計画表を最新版に更新する。
• 賃貸物件の場合も、オーナー自身で20～30年スパンの修繕計画を作成しておくと安心。

修繕積立金の適正化

• 今回の積立金で足りたか、不足したかを確認。
• 国土交通省のガイドラインを参考に、適正な積立額を再設定。
• 将来のインフレ・工事費高騰を考慮し、段階的に増額するか検討。

積立金の見直しは、建物の資産価値を守るために不可欠です。
分譲マンションなら管理組合の総会で決議し、適正額へ調整しましょう。

日常のメンテナンスと定期点検を継続する

大規模修繕が終わったからといって、次回まで何もせず放置すると、また劣化が進んでしまいます。
次の修繕までの間に、定期的なメンテナンスを続けることが、建物を長持ちさせる秘訣です。

定期点検と日常メンテナンス

• 毎年または数年ごとに、外壁・屋上・設備の簡易点検を実施。
• シーリングの亀裂、塗装の剥がれ、鉄部の錆など、軽微な不具合は早めに補修。
• 排水設備や配管の定期洗浄を行い、詰まりや漏水を防ぐ。

「小さな劣化は早めに対処」することで、大規模修繕の負担を減らせます。

次回の修繕に備えて情報収集を続ける

技術や補助金制度は年々変化します。
次回の修繕時に最適な方法を選べるよう、常に最新情報をキャッチしておくことが重要です。

情報収集のポイント

• マンション管理組合向けのセミナー・勉強会に参加。
• 自治体の補助金・助成金制度をチェック（次回修繕で活用できる可能性あり）。
• 建築技術のトレンドを把握（例：断熱塗装や最新の防水技術など）。

情報をアップデートし続けることで、次回の修繕をより効率的に進められます。

住民・テナントとのコミュニケーションを大切に

次回の修繕時にスムーズな合意形成を行うためには、日頃から住民やテナントと良好な関係を築いておくことが重要です。

コミュニケーションのポイント

• 建物の維持管理状況を定期的に報告（例：年次報告として積立金の状況を共有）。
• 小規模な修繕でも住民に通知し、意識を高める。
• 次回の修繕計画についても早めに情報共有し、意見を集める。

日常的に建物管理の意識を持ってもらうことで、大規模修繕の合意形成がスムーズになります。

まとめ

大規模修繕後も適切な管理が重要です。保証書や工事記録を保管し、アフターサポートを活用しましょう。長期修繕計画を更新し、積立金や次回工事の費用を見直します。日々のメンテナンスと定期点検を行い、劣化を防ぐことも大切です。最新の建築技術や補助金情報を活用し、コストを抑えつつ質の高い工事を計画しましょう。住民やテナントとの情報共有を続け、管理意識を高めることが円滑な運営につながります。

大規模修繕は単なるリフォームではなく、建物の長寿命化と資産価値向上のための重要なプロジェクトです。今回の経験を活かし、次回に向けて継続的な管理と計画を進めていきましょう。

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次の大規模修繕工事に向けて準備しておくこと

大規模修繕工事は一度終わればそれで終わりではなく、また次のタイミングが必ず訪れます。
そのときに備えて今から準備しておくべきことを押さえておきましょう。日頃の心構えと取り組み次第で、次回の工事が格段にスムーズかつ計画的に進みます。

修繕積立金の適正額を見直す

まず最優先で取り組みたいのが、修繕積立金の見直しです。

• 分譲マンションの場合：管理組合が毎月積み立てている修繕積立金
• 賃貸物件の場合：オーナーが自己資金としてプールしている修繕予備費

これらが次回の大規模修繕工事に足りるかをチェックしましょう。

近年、建築コストの上昇や建物の老朽化により、従来の積立ペースでは資金不足に陥るケースが増えています。

「前回工事が想定以上に費用がかかった…」
「将来、エレベーターや設備の更新も控えている…」

このように状況が変わっているかもしれません。積立金が不足しないよう、定期的に見直すことが大切です。

以下、見直しのポイントを解説します。

1.長期修繕計画の更新

最新の工事費や物価上昇を考慮し、長期修繕計画を見直しましょう。次回修繕に必要な金額を再計算し、現在の積立額と比較して増額の必要性を判断します。計画的な資金確保により、将来の修繕工事をスムーズに進められます。

2.段階増額積立の確認

分譲マンションでは、積立金を段階的に増額するのが一般的です。予定通り増額できているかを確認し、不足があれば追加の増額を検討しましょう。賃貸オーナーも毎年少しずつ積み立てを増やすことで、将来の負担を軽減できます。初めから余裕をもった設定にすることで、資金不足のリスクを抑えられます。

関連記事：マンション・ビルの大規模修繕費用相場とコスト削減のポイント

3.不足時の対応策を早めに検討

積立金が不足しそうな場合は、早めに対策を考えておくことが重要です。管理組合向けの修繕ローンを活用する、収益物件なら家賃収入の一部を修繕積立に充当する、自治体の助成金や補助金を調査し活用するなど、複数の資金調達方法を検討しましょう。事前に選択肢を把握しておけば、いざという時も慌てず対応できます。

まとめ

工事直前に資金不足で慌てないためには、早めの準備が不可欠です。長期修繕計画を最新の情報に更新し、積立額が適正か定期的に見直しましょう。また、積立金が不足した場合の対策も事前に検討しておくことで、将来のトラブルを未然に防ぐことができます。

継続的なメンテナンスの具体的な取り組み

1. 定期点検の実施（年1回～2年に1回）

専門業者や管理会社による定期的な建物点検を実施しましょう。目安として、年1回または2年に1回の頻度が理想的です。

チェックするポイント

• 外壁や屋上の防水状態（ひび割れ、剥離、劣化など）
• 鉄部（手すり・階段・配管）の錆びや腐食
• 排水溝や雨樋の詰まり（雨漏りの原因を早期発見）
• 設備機器の作動チェック（エレベーター、ポンプ、照明など）

「早期発見・早期修理」が大原則です。小さな異変を見つけたら、放置せず早めに対応しましょう。

2. 日常清掃と管理の徹底

普段から共用部の清掃をこまめに行い、ゴミや汚れをためないようにすることで、建物の劣化を防げます。

【効果的な対策】

• 排水溝・雨樋の定期的な清掃（詰まりを防ぎ、雨水被害を予防）
• 居住者が異変に気づいたらすぐに報告できる仕組みづくり
• 管理人・清掃スタッフに「異常がないか」常に気を配ってもらう

住民やスタッフが気軽に報告できる環境を作ることで、早期のトラブル対応が可能になります。

3. 小修繕を随時実施

小さな劣化を放置すると、大きな修繕が必要になる可能性があります。次の大規模修繕を待たず、軽微な修繕は早めに対応することで、建物の劣化を防ぎ、修繕コストを抑えられます。

【小修繕の具体例】

小さな修繕をこまめに行うことで、建物全体の寿命を延ばせます。

4. 設備の計画更新

大規模修繕とは別に、給排水ポンプや照明器具、エレベーターなどの設備は耐用年数に応じて更新が必要です。

【設備更新の目安】

• エレベーター（耐用年数：20～30年）
• 給水・排水ポンプ（耐用年数：15～20年）
• LED照明の交換（長寿命だが、徐々に暗くなるため定期更新が必要）

故障リスクが高まり、住民の生活に影響を与えるだけでなく、緊急修理では通常の更新工事よりもコストがかかる可能性があります。「壊れてから対応」ではなく、計画的な更新を進めることが重要です。

5. 記録を蓄積し、次回修繕の参考にする

建物のメンテナンス履歴を「建物カルテ」のように記録しておくと、次回の大規模修繕計画を立てる際に役立ちます。

【記録しておくべき情報】

• 点検結果（劣化状況、異常の有無）
• 過去の修繕履歴（いつ・どこを・どんな方法で直したか）
• 使用した材料・工法（次回も同じ手法で良いか参考に）
• 施工会社の対応（良かった点・改善点）

記録があると、次回の修繕時に「どこを重点的に工事すべきか？」が明確になります。

まとめ

大規模修繕は「10年に1度の大きな工事」ですが、その間の「日々のメンテナンス」が建物の寿命と次回工事の費用を大きく左右します。以下、特に注目したいポイントです。

• 定期点検を実施し、劣化を早期発見
• 日常清掃で建物を清潔に保ち、問題を未然に防ぐ
• 小さな修繕はこまめに対応し、大きな工事を回避
• 設備更新は計画的に進め、突然の故障を防ぐ
• メンテナンス記録を蓄積し、次回の修繕計画に活かす

建物の管理は「放置しないこと」が最大のポイントです。
「常にベストコンディションを保つ」意識で、次回の大規模修繕をスムーズに進められるよう準備しましょう。

住民との合意形成をスムーズにするための対策

次回の大規模修繕工事を円滑に進めるためには、住民の理解と協力が欠かせません。日頃から建物の維持管理に関する情報共有を行い、意見を出しやすい環境を整えておくことが重要です。

1. 情報共有と意識啓発を日常的に行う

住民が建物の管理状況を知らないと、大規模修繕の必要性を理解しにくくなります。定期的に情報を発信し、修繕の意義を伝えておきましょう。

【具体的な取り組み】

• 年1回「建物管理レポート」を作成し、過去1年間の点検・修繕内容や今後の計画を共有する
• 掲示板や回覧で点検結果や小規模修繕の実施報告をこまめに知らせる

2. 住民向け勉強会やセミナーを開催

修繕計画の重要性を理解してもらうため、管理組合や修繕委員会が主導し、勉強会やセミナーを開催すると効果的です。

【テーマの例】

• 長期修繕計画の見方
• 修繕積立金の仕組み
• 過去の修繕工事の振り返り
• 最新の修繕技術や補助金制度

3. 住民が意見を言いやすい環境をつくる

日頃から住民の意見を聞き、修繕工事に関する議論がスムーズに進むよう準備しておきます。

【具体的な取り組み】

• 年1回アンケートを実施し、住民の要望を把握する
• 理事会だよりや掲示板で「ご意見はこちらへ」と窓口を設ける
• 住民説明会を定期的に開き、管理組合や修繕委員会の活動を見える化する

4. 住民との信頼関係を築く

管理組合や修繕委員会と住民の間に信頼関係があると、合意形成がスムーズに進みます。

【信頼関係を築くためのポイント】

• 修繕計画の決定プロセスを透明化し、議論の経過を共有する
• 住民の公平な意見を取り入れ、一部の声に偏らないようにする
• 日頃の管理運営を丁寧に行い、住民の安心感を高める

日常的な情報共有と住民の意見を尊重する姿勢が、次回の大規模修繕の合意形成を円滑に進める鍵になります。

よくある質問

大規模修繕工事に関して、ビルオーナーや管理組合から寄せられる代表的な質問とその回答をまとめました。事前に確認し、不安や疑問を解消しておきましょう。

Q：大規模修繕工事の工期はどのくらいかかる？

A：工事の規模や内容によりますが、一般的なマンションでは3〜6ヶ月が目安です。

【規模別の目安】

• 小規模（20〜30戸）：3〜4ヶ月
• 中規模（50戸程度）：4〜5ヶ月
• 大規模（100戸以上）：6〜8ヶ月

ただし、これは実際の工事期間であり、計画から完了までには1〜2年かかることもあります。修繕委員会の設置、劣化診断、施工会社の選定、住民合意の形成など、準備段階が長いためです。

【工期を短縮するためのポイント】

• 準備を早めに開始（遅くとも工事の2年前には計画を始める）
• 合意形成をスムーズに進める（説明会やアンケートを活用）
• 施工会社と工期の調整を行う（繁忙期を避けることでスムーズに進む可能性も）

焦って進めると、住民の納得を得られなかったり工事品質に影響が出たりするため、適切なスケジュールを組むことが重要です。

Q：住民からの反対意見が多い場合はどうすればいい？

A：住民の反対が多い場合は、まず反対の理由を把握することが重要です。主な理由と対応策は以下の通りです。

1. 費用負担への不安や不満

• 修繕積立金の状況を丁寧に説明する
• 追加徴収が必要な場合は、負担を抑える方法（分割払い・ローン活用）を提示
• 工事内容を見直し、優先度の低い部分は次回に回す

2. 工事の必要性への疑問

• 劣化診断の結果を具体的に説明し、修繕しない場合のリスクを伝える
• 修繕を先延ばしにすると修繕費用がかえって高くなる可能性を示す
• 第三者の専門家（コンサルタントや建築士）に説明を依頼する

3. 施工会社への不信

• 選定プロセスを透明化し、他社との比較検討内容を住民に共有する
• 過去の施工実績や評判を示し、信頼性を担保する
• 住民説明会で施工会社の担当者が直接説明する場を設ける

4. 生活への影響への懸念

• 騒音時間や足場設置の影響について具体的な対策を説明する
• 工事スケジュールを住民の生活に配慮した形に調整
• 事前に住民アンケートを実施し、懸念点を洗い出す

【合意形成のポイント】

• 説明会や個別ヒアリングを重ねる（1回で納得してもらえなくても粘り強く対応）
• 反対意見を尊重し、可能な限り反映する（住民の意見を反映した修繕計画にすることで納得感が増す）
• 時間をかける（急ぎすぎず、必要なら半年〜1年かけて再提案）

最終的に全員の賛成を得ることは難しくても、誠実な対応を続けることで「任せよう」と思ってもらうことが大切です。

Q：施工業者選びで失敗しないためのポイントは？

A： 施工業者選びは大規模修繕の成否を左右する重要なポイントです。失敗を防ぐために、以下の点に注意しましょう。

• 相見積もりを取る: 複数の業者（2〜3社以上）から見積もりを取り、内容や価格を比較検討する。
• 価格だけで決めない: 価格が安すぎる場合、手抜き工事や後から追加費用が発生するリスクがある。工事範囲や使用材料、保証内容も確認する。
• 実績と信頼性を確認: 過去の施工実績をチェックし、同規模の建物での経験があるかを確認する。管理組合がある場合は、他の組合の評価を参考にする。
• 担当者の対応を見極める: 説明が明確で、質問に誠実に答えるかを判断する。長期間の付き合いになるため、信頼できる担当者を選ぶ。
• 契約内容を詳細に確認: 工事内容・金額・スケジュール・保証について、書面で明確にしておく。

不安がある場合は、マンション管理士や建築士などの専門家にチェックを依頼するのも有効です。

Q：修繕積立金が不足している場合の対処法は？

A：修繕積立金が不足している場合、以下のような対処法を組み合わせて資金を確保します。

• 工事内容の優先度調整: 緊急性の低い工事を次回に回したり、仕様を見直してコストを抑える。
• 一時金（臨時徴収）の検討: 分譲マンションの場合、管理組合の決議を経て、住民から一時金を徴収する。ただし、負担が大きいため合意形成が必要。
• 長期借入（ローン）の利用: 金融機関のマンション修繕ローンを活用し、不足額を借入して積立金から返済する。
• 行政の補助金活用: 国や自治体の補助金制度を活用し、劣化診断費や耐震改修費などを補助してもらう。
• 計画の延期: 修繕時期を延ばし、積立期間を長くする。ただし、延ばしすぎると劣化が進み、結果的に修繕費が増える可能性があるため慎重な判断が必要。

これらの方法を組み合わせ、住民の理解を得ながら最適な資金計画を立てましょう。

まとめ

以上、大規模修繕工事の進め方について基礎から成功のポイントまで詳しく解説しました。ビルオーナー・マンションオーナーの皆様にとって、本記事が今後の修繕計画の一助となれば幸いです。適切なタイミングで計画的に修繕を実施し、安全で快適な建物環境を維持していきましょう。

もし「どこから手を付ければいいかわからない」「専門家の意見が欲しい」という場合は、早めにプロに相談することをおすすめします。計画的な準備が、後悔しない大規模修繕への近道です。